El retorno bruto anual de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó 5,83% en abril, el nivel más alto desde 2012, según el informe de Zonaprop. Al mismo tiempo, el alquiler promedio de un dos ambientes llegó a $834.178 mensuales, con un incremento del 34% en los últimos 12 meses; por eso hoy se necesitan 17,2 años para recuperar la inversión, 10,3% menos que hace un año. En números: precios de venta casi estables en US$2460/m² (+0,4% en 2026 y +2,2% interanual), pero alquileres que corren por delante. ¿Qué significa esto para tu bolsillo? Que, si tenés dólares o capital, la ecuación vuelve a favorecer la renta frente a la venta en el corto plazo. Fuente: Zonaprop y La Nación.
¿Por qué sube la renta y qué significa para tu bolsillo?
La explicación es simple y está en dos variables: precios de venta relativamente planchados y alquileres que ajustan más rápido. Según Zonaprop, el alquiler promedio de un dos ambientes creció 34% en 12 meses y la oferta de avisos de alquiler aumentó 11,1% interanual, ya triplicando el piso histórico de 2023. Traducido: el ingreso por alquiler mejora y acorta el período de recuperación de la inversión (hoy 17,2 años). Para el inquilino, esto suele traducirse en ajustes de contrato más altos y mayor presión sobre el salario real. Para el propietario/inversor con ahorro en pesos o dólares, la renta vuelve a ser atractiva: barrios del sur y oeste muestran los mejores retornos (Lugano 10,7%, Parque Avellaneda 8,1%, Nueva Pompeya 8,0%), mientras que barrios premium ofrecen rendimientos cercanos al 4% (Zonaprop). Esto cambia la agenda de inversión: comprar para alquilar tiene sentido si se evalúan vacancia, mantenimiento e impuestos.
¿Puede recuperarse la compraventa sin crédito hipotecario?
En volumen la actividad muestra señales: en marzo se registraron 5.590 escrituras en la Ciudad, un aumento del 17,8% interanual y un salto del 56,7% respecto de febrero (3.567), según el Colegio de Escribanos porteño. Pero el detalle importa: en ese mes solo 834 escrituras se hicieron con crédito hipotecario, una caída del 15,9% interanual, y representan apenas 14,9% del total. En marzo de 2018, en pleno auge de los créditos UVA, se superaron las 2.200 hipotecas, un 166% más que hoy. La literatura del sector habla de un efecto multiplicador: por cada hipoteca se generan hasta 2,5 operaciones adicionales. Sin ese derrame, la recuperación queda acotada y se sostiene en compradores con liquidez. Por eso la baja reciente de tasas en bancos como Hipotecario, Galicia, ICBC, Macro, BBVA y Santander (reportada por La Nación) puede ser un primer paso, pero no alcanza: se necesita una oferta crediticia persistente y previsible para replicar el impulso histórico.
Qué deberían pedir el gobierno, los bancos y los propietarios
Vemos tres prioridades prácticas. Primero, facilitar crédito hipotecario de manera gradual y con reglas claras: no solo tasas nominales bajas, sino plazos realistas y esquemas que protejan a hogares y desarrolladores frente a shocks inflacionarios. Segundo, proteger el empleo formal y el ingreso: si los salarios no sostienen el poder de compra, la demanda de alquiler seguirá presionando y los riesgos sociales aumentan. Tercero, atención a la cadena de costos de la construcción; los desarrolladores enfrentan márgenes comprimidos por costos altos, por lo que políticas que abran financiamiento a la obra y reduzcan incertidumbres regulatorias son relevantes. En paralelo, los inversores deben mirar geografía y riesgos: los mayores retornos hoy están en Lugano y el oeste, pero eso también implica mayor exposición a vacancia y calidad. Mantenemos que, mientras se consolida la desinflación, es clave facilitar crédito y proteger el empleo para que la actividad inmobiliaria no deteriore la renta de hogares y desarrolladores. Fuente: Zonaprop, Colegio de Escribanos porteño y La Nación.
Franco Pellegrini
