La compra del departamento en Caballito por parte de Manuel Adorni fue registrada por un valor de US$230.000; según La Nación y el Registro de la Propiedad Inmueble, US$200.000 se financiaron mediante una hipoteca otorgada por las vendedoras y sólo se pagaron US$30.000 al contado. La escrebana que intervino declaró que ese saldo se pagará hasta noviembre de 2026 sin intereses, un detalle que disparó consultas técnicas y éticas.
¿Qué tipo de operación es y qué la hace llamativa?
La mecánica informada por La Nación es conocida en el mercado como hipoteca contra saldo de precio: el comprador abona una parte y la vendedora financia el resto garantizado con la propia propiedad. En este caso el adelanto fue el 15% del precio (US$30.000 sobre US$230.000) y quedó un saldo del 85% (US$200.000), cuando lo habitual suele ser que el saldo no supere el 50%, según escribanos consultados por el diario. Traducido: el vendedor asume un riesgo mayor porque financia la mayor parte del inmueble; si el comprador no paga, el vendedor puede ejecutar la hipoteca. Lo llamativo, además del monto, es que la deuda fue pactada sin intereses y con plazo hasta noviembre de 2026, según la declaración ante la fiscalía.
¿Es legal y qué controles aplican?
Los especialistas consultados coinciden en que la figura es legal y usada en el mercado, pero legalidad no es sinónimo de transparencia. La resolución 242 de la Unidad de Información Financiera obliga a los escribanos a reforzar la identificación de fondos cuando el cliente es una persona políticamente expuesta; según el informe, eso no quedó claro en la actuación de la escribana. Además, en otra operación vinculada, Adorni recurrió a dos prestamistas privados que le habrían otorgado préstamos de US$100.000 cada uno al 11% anual a 24 cuotas para comprar una propiedad en Indio Cua, y declaró haber aportado otros US$20.000 propios, siempre según La Nación. Esos números muestran que si bien los instrumentos son habituales, hay exigencias regulatorias claras sobre la procedencia del dinero que deben cumplirse y documentarse.
¿Qué significa esto para la confianza pública y el mercado inmobiliario?
Cuando un funcionario público accede a condiciones financieros que parecen atípicas, la percepción pública puede erosionarse y eso afecta la confianza en reglas claras para todos los actores. En el mercado inmobiliario la confianza es precio: si los agentes creen que algunos acceden a financiamientos fuera de mercado, se distorsionan señales y puede aumentar la aversión al riesgo. Para ponerlo en números: un crédito puente privado con tasas entre 10% y 14% anual es habitual, y aquí se reportó un 11% en uno de los préstamos; lo inusual fue la ausencia de intereses en la hipoteca entre particulares por US$200.000. La transparencia en operaciones de personas políticamente expuestas no es sólo una cuestión ética, tiene impacto en la calidad de la información que usan compradores y vendedores para fijar precios.
¿Qué debería exigir el Estado y qué puede hacer la profesión?
Primero, aplicar lo que ya existe: que la UIF y los organismos de control fiscal y registral exijan el cumplimiento estricto de la resolución 242 en operaciones que involucren personas políticamente expuestas. Segundo, mejorar la trazabilidad cruzando registros: inscripción registral, información bancaria y declaraciones patrimoniales ante la fiscalía y la AFIP para verificar consistencia. Tercero, para la profesión: protocolos más proactivos de debida diligencia y documentación del origen de fondos, no sólo por cumplimiento formal sino como garantía de mercado. Nosotros apoyamos la acumulación de reservas por flujo y la transparencia en ingresos externos; aplicar reglas claras en inmuebles vinculados a funcionarios es coherente con esa postura porque reduce riesgo reputacional y beneficia al mercado formal.
