El Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses, con cerca de US$70.000 millones en activos, volvió a colocarse en el centro del debate como posible fuente para financiar hipotecas a 20 o 30 años y reactivar la construcción. Según voces del sector citadas por La Nación, sin crédito de largo plazo la clase media queda afuera del mercado de vivienda y la oferta nueva no despega. Este artículo analiza por qué falta fondeo, qué propone el sector y qué condiciones mínimas se necesitan para que cualquier utilización del FGS sea efectiva y responsable.

¿Por qué falta crédito hipotecario de largo plazo?

La trama tiene tres nudos: escasez de ahorro bancarizado, plazo de los depósitos y el precio real del dinero. En el evento Real estate 2026, Federico Sturzenegger señaló que los depósitos en Argentina representan apenas entre 12% y 15% del PBI, mientras que en Chile superan el 80% — esa brecha explica la falta de fondeo estable. Además, se estima que hay más de US$200.000 millones fuera del sistema financiero local, según la misma exposición. Los bancos prestan en función de lo que captan; si los depósitos son a 30 días no pueden financiar hipotecas a 20 años. Traducido: sin captar ahorro a plazo o sin instrumentos que atraigan ahorro indexado (UVA), el sistema no genera crédito de largo plazo.

¿Cómo impacta esto en el mercado argentino?

El problema no es sólo acceso para quien busca vivienda, sino la dinámica del sector construcción y el empleo que genera. Entre 2017 y 2018 se llegaron a otorgar unas 60.000 operaciones hipotecarias anuales, un pico que hoy no se repite, según La Nación; esa comparación muestra la magnitud del retroceso. El crédito para vivienda usada redistribuye stock; el crédito para obra nueva amplía oferta y empleo. Desarrolladores reportan que pueden financiar obras con cuotas cortas de construcción mientras que los compradores obtienen plazos largos, generando una asimetría que encarece el proyecto nuevo frente al usado. Para el bolsillo familiar, la ausencia de hipotecas largas significa necesidad de ahorro previo mayor y menos movilidad residencial.

¿Puede el FGS ser la solución y bajo qué condiciones?

Economistas como Miguel Kiguel y Martín Redrado proponen movilizar parte del FGS hacia crédito productivo y hipotecario, por ejemplo comprando carteras o actuando como garante, sin necesariamente generar déficit fiscal, según La Nación. La idea es plausible pero requiere reglas: límites de exposición, plazos y mecanismos de rembolso claros, gobernanza transparente y cláusulas anti-contagio para proteger reservas sociales. Además, sería complementaria a un plan para profundizar mercado de capitales y crear más instrumentos de ahorro en UVA, tal como plantea Federico González Rouco. Traducido para el comerciante: usar el FGS sin reglas sería arriesgar ahorros previsionales; usarlo con diseño puede bajar tasas y recuperar oferta nueva.

Qué falta y cuáles son los riesgos clave

Mover activos del FGS implica enfrentar un riesgo de maduración y de indexación. Si los préstamos son en UVA, hay que garantizar que los ingresos y los contratos sean compatibles con esa indexación; si no, se reeditan tensiones del pasado. También existe riesgo de crowding out donde el Estado compite con el sector privado por proyectos y distorsiona precios. Por eso proponemos una estrategia escalonada: 1) programas pilotos con compras de carteras y garantías limitadas; 2) emisón de instrumentos públicos UVA para atraer ahorro de largo plazo; 3) transparencia total sobre montos, criterios y evaluación de impacto en empleo y pymes. Apoyamos la movilización responsable de recursos públicos para reactivar la vivienda, pero exigimos reglas claras, transparencia y medidas que protejan el empleo y a las pequeñas empresas.

Franco Pellegrini