Si el propietario pide la entrega del departamento antes de que venza el contrato, la regla general es clara: no puede obligar al inquilino a desocupar salvo que exista una cláusula contractual que lo habilite. El punto de partida legal es el artículo 1221 del Código Civil y Comercial, que concede al inquilino la facultad de rescindir anticipadamente sin justificar la decisión; el locador carece de ese beneficio salvo pacto expreso (según LA NACION, 12/4/2026).
Qué dice la ley y qué introdujo el DNU 70/2023
El Código Civil y Comercial, en su artículo 1221, consagra la facultad del inquilino para rescindir anticipadamente. Antes de la reforma introducida por el DNU 70/2023, el locador solo podía dar por terminado el contrato por incumplimientos del inquilino: cambio de destino, falta de conservación, abandono o falta de pago por dos períodos consecutivos (según LA NACION). El DNU 70/2023, publicado en 2023, amplió la libertad contractual y permitió que las partes pacten causales adicionales para la rescisión del locador. Enrique Abatti, abogado especialista y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, explicó que ahora «se agregó un inciso que permite rescindir por cualquier causa fijada en el contrato» (LA NACION, 12/4/2026). El efecto inmediato es que la cuestión deja de depender exclusivamente de normas rígidas y pasa por lo convenido entre las partes.
¿Puede el propietario pedir el departamento antes del vencimiento?
La respuesta práctica es: solo si el contrato lo autoriza y la causa invocada coincide con lo pactado. Si no hay cláusula que habilite la rescisión por parte del locador, el inquilino no está obligado a aceptar la entrega anticipada. En esos casos la vía es la negociación; muchas partes acuerdan compensaciones económicas para cerrar voluntariamente la relación locativa. El artículo aporta también cifras concretas sobre la rescisión por parte del inquilino: con la reforma puede hacerlo en cualquier momento, aunque con una multa del 10% de los alquileres futuros, según la nota consultada (LA NACION, 12/4/2026). Esa regla no es de orden público, de modo que las partes pueden pactar condiciones distintas: es una facultad contractual más que una imposición normativa.
Qué revisar y qué pruebas exige la ley
Ante una solicitud de desalojo anticipado, lo primero es revisar el texto del contrato. Si existe una cláusula de rescisión para el locador, hay que comprobar dos cosas: que la causal invocada esté escrita con precisión y que el procedimiento pactado se haya respetado. Cuando el motivo es un incumplimiento del inquilino, la carga de la prueba recae sobre el locador; por ejemplo, la terminación por falta de pago solía operar tras el impago por dos períodos consecutivos, y ahí el propietario debe demostrar los vencimientos y la mora (según LA NACION). Si ninguna de estas situaciones se verifica, la ley no obliga al inquilino a entregar. En la práctica, muchas resoluciones se evitan mediante acuerdos que incluyen indemnizaciones preestablecidas o compensaciones, aunque la cuantía y la forma son materia de negociación entre las partes.
Consecuencias prácticas y perspectivas
En comparación con el régimen anterior a 2023, la reforma introduce más espacio para la libertad contractual pero también para la asimetría de poder entre partes. Antes, la terminación por parte del locador estaba circunscripta a incumplimientos objetivos; ahora, si el contrato lo permite, las causas pueden ser variadas. Esto puede aumentar la incertidumbre para inquilinos en contratos redactados de manera amplia. Para el sector, según fuentes consultadas, la regla del 10% para rescisión del inquilino supone un cambio respecto del sistema previo que exigía esperar seis meses para rescindir con una penalidad reducida (LA NACION, 12/4/2026). En ese cuadro, la recomendación práctica es documental: conservar el contrato, solicitar que las clausulas sean explícitas y, ante un pedido de desocupación, exigir la presentación del texto invocado y cualquier acta o comprobante que fundamente la causa. Mantenemos cautela: exigimos verificación del texto final, actas y registros antes de evaluar alcance político o judicial.
