Comprar una casa terminada suele ser hoy, salvo excepciones, más barato que construir: una vivienda de 170 m² cuesta alrededor de US$303.600 promedio en publicaciones (según Zonaprop), mientras que construir un proyecto económico completo puede demandar aproximadamente US$308.550 cuando se incluyen todos los costos reales.

¿Por qué el usado está, en muchos casos, más barato que construir?

En números: el costo de la construcción medido por el Índice de Costo de la Construcción de la Ciudad de Buenos Aires fue de aproximadamente US$1003/m² en marzo (tomando un dólar blue cercano a $1415) y mostró un aumento mensual de 3,5% en dólares, pero el costo final real de un proyecto suele arrancar en US$1500/m² y puede llegar a US$4000/m² en proyectos premium (según fuentes del sector y el citado índice). Además, el costo de construcción en dólares se disparó más del 100% en los últimos años, lo que empuja hacia arriba la barrera de entrada para nuevos desarrollos. Por el otro lado, muchas propiedades usadas todavía se venden por debajo del valor de reposición: Zonaprop reporta un precio medio de publicación de US$1.786/m² para una casa de 170 m² en CABA, y en ciertos barrios el precio por m² cae por debajo de US$1500. Esa brecha entre costo de construir y precio del usado es la causa principal del fenómeno que vemos en el mercado.

¿Cómo impacta esto en tu bolsillo y en el comerciante inmobiliario?

¿Qué significa esto para tu bolsillo. Si buscás vivienda con plazo corto o mediano, comprar usado suele implicar menor desembolso inicial y menor riesgo de sobrecostos de obra. Por ejemplo, comparar US$303.600 por una casa terminada con un costo de construcción cercano a US$308.550 muestra que, incluso sin contar el esfuerzo y los tiempos de obra, la compra usada puede ser más eficiente. Para el comerciante o desarrollador, la consecuencia es que la demanda se orienta hacia productos terminados o a refacciones: hay muchas publicaciones disponibles (por ejemplo, 25.463 propiedades en venta en el área oeste según el relevamiento citado), lo que limita la recuperación rápida de precios en obra. Desde la perspectiva del crédito, esto también importa: expandir crédito hipotecario de manera responsable puede facilitar la demanda de usados, pero debe acompañarse de transparencia y protecciones para pymes y hogares ante tasas altas y riesgo de ejecución (coherente con la posición que hemos sostenido sobre crédito responsable).

¿Dónde sigue teniendo sentido construir y cuándo conviene reformar o comprar?

Construir puede ser la opción correcta si se dan condiciones específicas: ya se posee el terreno, se busca un producto altamente personalizado o se tiene horizonte de muy largo plazo. En sectores premium, donde el precio de venta por m² supera con claridad el costo de reposición, la obra puede ser rentable; recordemos que el costo final puede trepar hasta US$4000/m² en proyectos de alta gama. En cambio, en barrios donde el precio de venta está por debajo de US$1500/m², la ecuación favorece comprar usado y remodelar. Datos por zona ayudan a decidir: en GBA Norte el precio por m² promedio de casas ronda los US$901, con Vicente López en US$1455/m² y San Isidro en US$1350/m²; en el oeste el promedio fue US$692/m² y en el sur US$657/m², según el relevamiento de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (abril 2026). Es decir: comparar precio publicado por m² y costo de reposición es la regla básica antes de comprometerse a una obra.

Conclusión: qué mirar y qué pedir a las políticas públicas

La regla práctica es simple y aplicable: comparar el precio de mercado por m², el costo de reposición real (incluyendo terreno, impuestos, honorarios y rentabilidad del desarrollador) y el tiempo que uno puede esperar. Si el precio publicado está por debajo del costo total de construir, comprar usado y mejorar es, en general, la opción más eficiente. Para la política pública, vemos dos prioridades: primero, mayor transparencia en indicadores sectoriales (precios por m², costos de reposición, oferta disponible) para que hogares y pymes tomen decisiones informadas; segundo, promover herramientas de crédito responsable que faciliten la compra de usados sin expone r a prestatarios a tasas o cláusulas riesgosas. En un mercado donde la construcción en dólares subió más del 100% y la oferta de usados sigue siendo amplia, esas medidas ayudan a reducir asimetrías y a acelerar la recuperación sectorial.