Ser dueño de un departamento de 80 m² en la Ciudad de Buenos Aires implica pagar, además del crédito hipotecario o el costo de oportunidad, expensas, impuestos, servicios y a veces seguros. En números: las expensas promedio en CABA se estiman en $245.121,80 por mes (según la investigación de la plataforma Octavo Piso que toma marzo 2026 como referencia) y en torres con amenities en Puerto Madero pueden superar los $1.800.000 mensuales (LA NACION, 7/5/2026). Ese dato central cambia la ecuación entre ser propietario o alquilar.

¿Cuánto pagan los propietarios?

Los copropietarios afrontan expensas ordinarias que cubren mantenimiento, personal, limpieza, seguridad y luz en espacios comunes. La cifra promedio reportada por Octavo Piso para marzo 2026 es de $245.121,80 mensuales (Octavo Piso, marzo 2026), pero el rango es muy amplio: en Puerto Madero la nota de LA NACION menciona expensas por encima de $1.800.000 en edificios con amenities (LA NACION, 7/5/2026).

Además de las expensas ordinarias están las extraordinarias: arreglos de ascensores o refacciones estructurales que suelen decidirse en asamblea y que no se pagan todos los meses. A esto se suman impuestos como el ABL —un tributo unificado en la boleta de la ciudad— y servicios que, si no están incluidos, corren por cuenta del propietario. Estos conceptos hacen que el costo efectivo de mantener el inmueble sea variable y a menudo imprevisible.

¿Cómo impacta esto en tu bolsillo?

Si comparamos la expensa promedio con el alquiler, la magnitud queda más clara. Zonaprop reportó en abril 2026 un alquiler promedio para un dos ambientes de $834.178 (Zonaprop, abril 2026). Tomando la expensa promedio de $245.121,80 (Octavo Piso, marzo 2026), la expensa representa aproximadamente 29,4% del alquiler mensual de un dos ambientes en promedio (245.121,80 / 834.178 ≈ 0,294). Eso significa que buena parte del dinero destinado a vivienda no es renta ni capital: es mantenimiento y servicios.

En Puerto Madero la comparación puede ser aún más llamativa: la expensa informada (> $1.800.000) supera el alquiler promedio del barrio, que LA NACION ubica en torno a $1.381.761 para un dos ambientes (LA NACION, 7/5/2026). Para el inquilino esto implica que, aunque no pague la expensa extraordinaria por norma general, sí afrontará servicios, seguros y a veces ABL si el contrato lo estipula. Para el propietario, expensas altas pueden consumir liquidez y complicar la decisión de invertir o vender.

¿Qué implica para el comerciante, el mercado y la macroeconomía?

Desde la “lente de bolsillo”: altos gastos de mantenimiento reducen la capacidad de ahorro familiar y la disposición a invertir en mejoras. Desde la “lente del comerciante”: los administradores, proveedores de servicios y empresas de mantenimiento ven mayores volúmenes de facturación en sectores de alta demanda, pero también mayor riesgo de mora cuando los consorcios no pueden afrontar extraordinarias.

En la mirada macro, estos costos operativos se mueven en un contexto de inflación persistente que empuja al alza salarios y precios de insumos. Por eso sostenemos la misma postura que hemos expresado en otras notas: apoyamos la acumulación de reservas por flujo y transparencia, y exigimos crédito y protección del empleo mientras se consolida la desinflación. Reducción de la inflación nominal y acceso a crédito barato para consorcios son condiciones necesarias para moderar los saltos en expensas.

¿Qué podría cambiar y qué pedimos como prioridad?

Hay medidas prácticas con impacto rápido: mayor transparencia en los informes de consorcios para que los propietarios conozcan costos por servicio; líneas de crédito específicas para refacciones de edificios (reduciendo la necesidad de expensas extraordinarias abultadas); y reglas claras sobre qué gastos pueden trasladarse al inquilino en contratos urbanos. Políticas fiscales que alivien la carga sobre la vivienda (revisar alícuotas del ABL sobre períodos de obras) también ayudan.

A mediano plazo, la herramienta clave es una economía con inflación en descenso y acceso a financiamiento ordenado. Sin eso, las expensas seguirán siendo un elemento volátil que afecta tanto al bolsillo de las familias como a la salud del mercado inmobiliario. Para los que administran edificios y para los responsables de política pública, la prioridad es reducir la incertidumbre y facilitar crédito que preserve el empleo de quienes mantienen los edificios en pie.