El precio del metro cuadrado de las propiedades usadas está casi 27% por debajo de su nivel relativo, según estimaciones de Federico González Rouco (Empiria) citadas por La Nación (18/4/2026). Ese desfase —un número concreto— es el que hoy define la tensión del mercado inmobiliario: desincentiva ventas, reduce operaciones y hace que muchos proyectos nuevos no cierren los números.

¿Por qué el usado está atrasado?

Vemos tres fuerzas que empujan ese atraso. Primero, la comparación con costos y alternativas: González Rouco afirma que el valor del usado quedó rezagado frente al costo de construcción y los salarios en dólares (La Nación, 18/4/2026). Segundo, el salto de costos en dólares: desarrolladores explican aumentos de entre 40% y 70% en insumos y ejecución, y proyectos que se planearon cerca de US$1100/m² terminaron por encima de US$1800/m² (Alan Mohadeb, Grupo Portland; La Nación). Tercero, expectativas de oferta: propietarios de tierra mantienen valores previos, con incidencias que no bajan de US$800/m² en zonas consolidadas de CABA, según voces del panel (La Nación). En ese cuadro, los vendedores prefieren no operar y la oferta se retrae, consolidando el atraso del precio del usado.

¿Cómo impacta esto en el mercado argentino?

El impacto es tangible y multiplica efectos. La falta de ajuste del precio del usado reduce la rotación y, por tanto, la cantidad de operaciones; eso frena el ingreso de terrenos y residuos de stock para nuevos proyectos. Según el informe del foro, hay alrededor de 4 millones de m² en construcción en la ciudad de Buenos Aires y el 80% corresponden a obras pequeñas, muchas sin previsión para escaladas de costo (La Nación). Además, la actividad de la construcción todavía se ubica cerca de 17% por debajo de los niveles de 2022 y la obra pública está aproximadamente 75% por debajo de sus niveles previos, lo que explica una demanda efectiva menor (Esteban Domecq, Invecq, citado por La Nación). Para los desarrolladores esto significa márgenes comprimidos o nulos; para los trabajadores, riesgo sobre empleo formal si los proyectos se retrasan o cancelan.

Qué se necesita para normalizar: crédito, reservas y transparencia

La recuperación requiere tres condiciones simultáneas. Primero, crédito sustentable: La Nación coincide en que el crédito hipotecario es todavía marginal en Argentina, y expertos como Claudio Zuchovicki plantean que el crédito en UVA puede ser viable en un escenario estable (La Nación). Segundo, estabilidad macro y reservas: apoyamos la acumulación de reservas por flujo y la transparencia en su uso; sin una política cambiaria creíble, las expectativas seguirán distorsionando precios en dólares y la capacidad de planificar de desarrolladores y compradores será limitada. Tercero, protección del empleo formal y alivio de mora: medidas que faciliten renegociaciones prudentes de deudas y líneas puente para empresas de construcción ayudan a sostener puestos de trabajo mientras el mercado se readapta. Domecq estima que la normalización puede llevar entre tres y cinco años, lo que implica políticas consistentes y sostenidas.

¿Qué pueden hacer los desarrolladores y los compradores ahora?

En lo operativo, los desarrolladores están cambiando modelos: menos preventa, más capital institucional y búsqueda de incidencias de tierra más bajas fuera de corredores tradicionales, como zonas con incidencias por debajo de US$200/m² mencionadas en el foro (La Nación). Los compradores con capacidad de pago contado encuentran oportunidades si interpretan el atraso como punto de entrada; los que dependen de crédito necesitan estabilidad para que la ecuación financiera cierre. Para el sector público y reguladores, la tarea es facilitar el crédito prudente, exigir transparencia en operaciones inmobiliarias y proteger el empleo formal ante eventuales quiebras o reestructuraciones. Sin esas señales, el atraso del usado seguirá siendo el ancla que impide que el resto del mercado despegue.

Franco Pellegrini