Cabildo dejó de ser la avenida favorita de las marcas: en un año la vacancia del tramo Monroe–Virrey del Pino saltó del 1,6% en 2025 al 10% en abril de 2026, según un relevamiento de la inmobiliaria LJ Ramos publicado en La Nación. Este corredor, que reúne 309 locales en el estudio, alcanzó su nivel más alto desde que se mide y supera incluso el pico de 2020 (7%). En números: la mezcla de precios pedidos en dólares y caída del consumo explica por qué el tránsito ya no se traduce en ocupación.
¿Qué pasó en la avenida Cabildo?
Vemos una disociación entre flujo peatonal y capacidad de pago. El relevamiento de LJ Ramos (309 locales) muestra que la vacancia subió a 10% en abril 2026 desde 1,6% en 2025; para comparar, en 2020 estaba en 7% (La Nación). La cámara de comercio CAC también detectó un aumento: un 177,8% más de locales vacíos frente al bimestre anterior, lo que confirma que no es un ruido estadístico sino una tendencia reciente. El fenómeno no respeta rubros: moda y textil siguen siendo el 48% de la oferta pero perdieron espacio, mientras salud y belleza representan 9,4%, hogar y bazar 9,3% y alimentación 9,1% en el corredor, según el mismo informe. Los locales grandes aparecen especialmente vulnerables, lo que complica la reconversión rápida.
¿Cómo impacta esto en tu bolsillo y en el comerciante?
Para el consumidor el efecto es indirecto pero real: si los comercios cierran, la oferta disminuye y suben los costos de reubicación. Para el comerciante local la ecuación ya no cierra. El precio pedido promedio en Cabildo ronda los US$40 por m², un 25% más que los US$32 de 2025, según LJ Ramos citado en La Nación. Además, muchos contratos están en pesos con ajuste por inflación mientras el dólar se apreció o bajó según referencia, lo que hace que medidos en dólares los alquileres sean más caros para marcas nacionales, según Domingo Speranza, CEO de Newmark. Traducido: ventas a la baja y alquileres en dólares o equivalentes más altos hacen imposible sostener márgenes sin ajustar precios o reducir costos.
¿Qué dicen los números y cuáles son las causas?
A nivel agregado, el estudio relevó 5.040 locales con una vacancia promedio del 4,2% y un precio pedido promedio de US$30,4 por m² (LJ Ramos / La Nación). Cabildo duplica esa vacancia y supera los valores pedidos del promedio nacional. Las causas combinan micro y macro: propietarios que piden valores similares a Palermo Soho o a Santa Fe entre Scalabrini Ortiz y Callao, caída del consumo de clase media en el primer trimestre y la estructura de contratos (pesos indexados versus dólares), según Speranza y otros analistas. Colliers y Newmark coinciden en que la existencia de locales muy grandes y la llegada eventual de firmas del exterior cambiarán la fisonomía del corredor, pero no resolvieron el problema de corto plazo: desajuste precio-demanda.
¿Puede revertirse la vacancia y qué se necesita?
La recuperación depende de dos cosas claras: ajuste de precios o reactivación del consumo. Los actores del mercado señalan que si los propietarios bajan valores el corredor debería recuperarse porque la demanda no está muerta, está desalineada. Pero si los precios se mantienen, la vacancia puede profundizarse. En términos prácticos, eso implica renegociación de alquileres, contratos más flexibles y estímulos al consumo. Desde nuestra perspectiva editorial apoyamos la acumulación de reservas por flujo y la transparencia, y exigimos medidas concretas que protejan el empleo formal y alivien la mora de los hogares, porque la pérdida de tiendas implica pérdida de puestos de trabajo formales en el Gran Buenos Aires. En números: la diferencia entre US$40/m² en Cabildo y US$30,4/m² del promedio sugiere margen para ajustes que podrían acelerar la ocupación, siempre que vayan acompañados de políticas que sostengan la demanda.
Conclusión breve: Cabildo no perdió tránsito; perdió sintonía con el bolsillo. El reacomodamiento llegará, pero llevará tiempo y exige acciones coordinadas entre propietarios, inquilinos y políticas que sostengan el consumo y el empleo formal.
