La ley de Modernización Laboral publicada y promulgada el 26 de marzo de 2026 incorpora, en su artículo 192, exenciones tributarias aplicables al mercado inmobiliario: exime el impuesto cedular que gravaba ventas ocasionales a personas humanas y elimina la obligación de tributar Ganancias por alquileres con destino casa habitación, con aplicación retroactiva al 1 de enero de 2026, según La Nación y fuentes tributarias.
¿Qué cambia exactamente en los impuestos sobre inmuebles?
La norma modifica el tratamiento fiscal de dos rubros concretos. Primero, el impuesto cedular que gravaba con una alícuota del 15% la ganancia en la venta de inmuebles adquiridos desde el 1 de enero de 2018 deja de aplicarse para las personas humanas en operaciones ocasionales, según La Nación y el tributarista Sebastián Domínguez. Segundo, el impuesto a las Ganancias que alcanzaba los ingresos por alquileres con destino vivienda queda exento para personas humanas y para personas jurídicas respecto de ejercicios iniciados desde el 1/1/2026, según la publicación. En julio de 2024 se había eliminado el ITI del 1,5% para ventas de inmuebles adquiridos antes de 2018; la nueva medida completa ese movimiento ambiental al mercado inmobiliario. La ley define la exención, no la derogación definitiva, lo que permite a futuros gobiernos revertirla si lo decidieran.
¿Quiénes se benefician y qué reglamentación falta?
Según el texto y las explicaciones citadas por La Nación, las personas humanas que realicen ventas ocasionales de inmuebles comprados desde 2018 quedarán exentas del impuesto cedular; en cambio, quienes actúan con habitualidad seguirán tributando por el régimen general con una escala que va del 5% al 35%, según Domínguez. Para los alquileres con destino vivienda la exención se aplica sin distinción de habitualidad para personas humanas, y alcanza a personas jurídicas por ejercicios fiscales iniciados desde el 1 de enero de 2026, según la misma fuente. Queda pendiente la reglamentación que precisará definiciones clave: criterios para determinar habitualidad, procedimientos administrativos y alcance retroactivo. Hasta que se publique el reglamento y los anexos, la interpretación práctica y el cumplimiento administrativo seguirán dependiendo de resoluciones de la AFIP y de la normativa complementaria.
¿Cómo impacta esto en el mercado argentino?
El Gobierno argumenta que reduce cargas fiscales de baja eficiencia recaudatoria y busca incentivar inversiones. Un informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal, citado en La Nación, calcula que la exención aumentaría la rentabilidad neta del alquiler en aproximadamente 60% para un contribuyente ubicado en el tramo máximo y en 17% para uno que tributa una alícuota menor. Como ejemplo ilustrativo de la carga anterior, la nota recuerda que sobre una venta que duplicara el precio de compra de US$100.000 a US$200.000 el impuesto cedular del 15% implicaba un pago de US$15.000. En lo inmediato, el tiempo de tratamiento de la ley retrasó cierres de operaciones por incertidumbre normativa, según operadores citados. El efecto final dependerá de la reglamentación, del comportamiento de precios y de decisiones futuras sobre la vigencia de las exenciones.
Mantenemos cautela: exigimos la publicación y verificación documental del texto completo, sus anexos y la reglamentación antes de sacar conclusiones definitivas sobre el alcance fiscal y económico de estas medidas, tal como señalamos en posiciones previas sobre la reforma. Las cifras oficiales y las normas complementarias serán determinantes para cuantificar impacto real sobre recaudación y sobre la oferta de alquileres.
